Obligations d’information à la vente d’un terrain

Les obligations

Le législateur n’a pas précisé ce que recouvre la notion de dangers ou inconvénients. Dès lors, il doit être admis que celle-ci intègre les limites ou troubles potentiels de toute nature résultant de l’exploitation minière et pouvant affecter, de manière épisodique ou permanente, la jouissance des biens. L’éventail possible des dangers ou inconvénients ne peut-être défini a priori. Il peut s’agir de risques (dangers) susceptibles d’affecter la structure de l’habitation et la sécurité des personnes, par exemple un risque d’affaissement de terrain. Il peut s’agir également de caractéristiques particulières dont l’incidence sur la jouissance des biens n’est pas avérée, quand bien même celle-ci doivent être signalées au sens de l’article L154-2 (ex art.75-2) du nouveau code minier, par exemple l’existence éventuelle d’un accès à d’anciennes galeries minières depuis la cave de l’habitation, comme cela se rencontre parfois dans le bassin ferrifère.

Au regard du poids de cette obligation, tout vendeur d’un terrain en zone d’exploitation minière doit veiller à fournir à l’acheteur l’ensemble des informations qu’il détient concernant l’exploitation. Il pourra utilement stipuler, à cette occasion, qu’il s’agit là des seuls éléments d’information dont il a connaissance.

Les dispositions du code minier conduisent à distinguer deux niveaux de l’obligation faite au vendeur :

1- l’information sur la présence d’ouvrages miniers sur le tréfonds du terrain. Cette information est impérative ; le vendeur ne saurait en aucune circonstance s’y soustraire.

2- l’information sur les dangers ou inconvénients y afférents. Cette information est conditionnelle : elle ne s’impose que sous réserve d’une connaissance acquise ou réputée acquise par le vendeur. Une telle situation sera vérifiée :

• soit lorsque le terrain a fait l’objet d’une mutation antérieure au cours de laquelle les dangers ou inconvénients auraient été portés à la connaissance de celui qui, à l’époque, était acheteur et se trouve désormais être en situation de vendeur.
• soit lorsqu’une information sur les risques a été rendue publique et, notamment, portée à la connaissance du maire de la commune en application des dispositions de l’article L.121-2 du code l’urbanisme.

Attention :en cas de mutations successives, les actes antérieurs ne mentionneront pas toujours l’exploitation, en particulier lorsque les mutations sont intervenues à une époque où une telle obligation ne s’imposait pas. Le vendeur n’en sera pas moins tenu d’informer son acquéreur.

Il existe toutefois des situations dans lesquelles les risques miniers n’ont pas été analysés ou caractérisés par l’exploitant minier ou l’autorité publique. Il ne saurait être attendu du vendeur que celui-ci fasse procéder aux études nécessaires à l’identification des risques, lesquelles relèvent généralement d’investigations techniques complexes et onéreuses qui dépassent, de manière certaine, les capacités financières des particuliers. Ainsi, les dispositions du code minier, en conditionnant l’obligation faite au vendeur à la connaissance acquise des dangers ou inconvénients, ne constitue pas une obligation de développement des moyens et études nécessaires à la mise en évidence d’éventuels dangers ou inconvénients. Seule l’information sur les risques, lorsqu’elle a été rendue disponible au terme d’études d’identification, de caractérisation et de délimitation des périmètres concernés, permet d’apporter une information technique argumentée sur les incidences pouvant résulter de la présence des ouvrages miniers sur le tréfonds du terrain.

Conséquences en cas de défaut d’information

L’article L.154-2 est porteur d’une obligation lourde, qui doit s’analyser à la lumière des conséquences potentielles, pour le vendeur, d’une vente à l’occasion de laquelle l’information n’aurait pas été ou n’aurait été que partiellement transmise à l’acheteur. En effet, en pareille situation, le code minier ouvre une option à l’acheteur, laquelle s’apparente au choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire lorsque la chose vendue est viciée, consistant soit à poursuivre la résolution de la vente, soit à se faire restituer une partie du prix.

L’acheteur peut même demander, aux frais du vendeur, la suppression des dangers ou des inconvénients qui compromettent l’usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente.

Information sur la présence d’ouvrages miniers sur le tréfonds du terrain

Le décret n°2006-649 du 2 juin 2006 relatif aux travaux miniers, aux travaux de stockage souterrain et à la police des mines et des stockages souterrains dispose (art. 27) que « Tout exploitant est tenu : (…) 3° De tenir dans ses bureaux, à la disposition des propriétaires, les plans des travaux souterrains effectués sous leur propriété ou sous leurs abords ainsi que les plans de surface correspondants ; 4° De tenir de même à la disposition des maires les plans des travaux souterrains et les plans de surface se rapportant à leur commune. »

Cette obligation s’impose à l’exploitant tant que celui-ci est détenteur du titre minier, situation qui est, à ce jour, généralement encore vérifiée dans le bassin houiller et le bassin salifère lorrain, alors même que les travaux d’exploitation sont le plus souvent physiquement arrêtés (seul le bassin salifère de Nancy comporte toujours des mines en exploitation). Ainsi dans les bassins houillers et salifères, pour disposer de cette information les vendeurs de biens immobiliers doivent s’adresser aux exploitants miniers concernés.

Il doit être souligné que cette obligation, qualifiée de « renseignement minier », n’oblige en aucune manière l’exploitant à qualifier les dangers ou inconvénients. Il s’agit donc d’une information neutre sur la présence d’ouvrages miniers, dénuée de toute interprétation physique, géotechnique,…, sur les risques et permettant ainsi seulement au vendeur de satisfaire au premier niveau ci-dessus de l’obligation d’information.

Dans le bassin ferrifère, les concessions minières sont toutes renoncées ou en cours de renonciation. Aussi, dans ce bassin minier, l’obligation née du décret n°2006-649 du 2 juin 2006 ne s’impose plus ou ne s’appliquera plus aux exploitants à très court terme. Néanmoins, toutes les communes du bassin ferrifère sont couvertes par des cartes d’aléas donnant, outre une information sur les risques, les emprises des zones influencées par l’exploitation minière, auxquelles les vendeurs de biens immobiliers peuvent se référer.

Cette information est disponible dans l’espace dédié à chaque bassin minier.

Information sur les dangers et inconvénients

L’information sur les dangers ou inconvénients liés à la présence d’une mine exploitée, lorsque ceux-ci sont connus, participe du deuxième niveau de l’obligation d’information imposé par le code minier.

On se limitera ci-après à aborder l’accès à l’information sur les risques (dangers), étant implicitement admis que l’identification précise et exhaustive de ce que pourrait être qualifié de simples inconvénients relève pleinement de la responsabilité du vendeur, en connaissance des caractéristiques particulières d’un bien mis en vente.

L’information sur les risques miniers est disponible de manière disparate selon les bassins d’exploitation en Lorraine.

Elle est en particulier bien identifiée dans le bassin houiller, quels que soient les risques. Il en est de même dans le bassin ferrifère, pour les risques de mouvements de terrain. En revanche, sauf cas particuliers, elle est peu disponible dans le bassin salifère.

Cette information est disponible dans l’espace dédié à chaque bassin minier.