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Prévention des risques
 

9.2 - Les obligations de l’information acquéreur/locataire

De manière liminaire, il peut être relevé que le législateur n’a pas précisé ce que recouvre la notion de dangers ou inconvénients. Dès lors, il doit être admis que celle-ci intègre les limites ou troubles potentiels de toute nature résultant de l’exploitation minière et pouvant affecter, de manière épisodique ou permanente, la jouissance des biens.

L’éventail possible des dangers ou inconvénients ne peut-être défini a priori.

Il peut s’agir de risques (dangers) susceptibles d’affecter la structure de l’habitation et la sécurité des personnes, par exemple un risque d’affaissement de terrain. Il peut s’agir également de caractéristiques particulières dont l’incidence sur la jouissance des biens n’est pas avérée, quand bien même celle-ci doivent être signalées au sens de l’article L154-2 (ex art.75-2) du nouveau code minier, par exemple l’existence éventuelle d’un accès à d’anciennes galeries minières depuis la cave de l’habitation, comme cela se rencontre parfois dans le bassin ferrifère.

Les dispositions du code minier conduisent à distinguer deux niveaux de l’obligation faite au vendeur, d’une part l’information sur la présence d’une mine exploitée sur le tréfonds du terrain, d’autre part l’information sur les dangers ou inconvénients y afférents. Cette distinction de nature et de contenu s’analyse selon deux angles.

  • Premièrement, l’information sur la présence d’ouvrages miniers est impérative : le vendeur ne saurait en aucune circonstance s’y soustraire.
  • En revanche, l’information sur les dangers ou inconvénients est conditionnelle. Elle ne s’impose que sous réserve d’une connaissance acquise ou réputée acquise par le vendeur.
    • Une telle situation sera vérifiée lorsque le terrain, bien évidemment, a fait l’objet d’une mutation antérieure au cours de laquelle les dangers ou inconvénients auraient été portés à la connaissance de celui qui, à l’époque, était acheteur et se trouve désormais être en situation de vendeur.
    • Elle sera également vérifiée lorsqu’une information sur les risques a été rendue publique et, notamment, portée à la connaissance du maire de la commune en application des dispositions de l’article L.121-2 du code l’urbanisme.

Il existe toutefois des situations dans lesquelles les risques miniers n’ont pas été analysés ou caractérisés par l’exploitant minier ou l’autorité publique.

Or, au sens de l’article L154-2 (ex art.75-2) du nouveau code minier, il ne saurait être attendu du vendeur que celui-ci fasse procéder aux études nécessaires à l’identification des risques, lesquelles relèvent généralement d’investigations techniques complexes et onéreuses qui dépassent, de manière certaine, les capacités financières des particuliers. Ainsi, les dispositions du code minier, en conditionnant l’obligation faite au vendeur à la connaissance acquise des dangers ou inconvénients, ne constitue pas une obligation de développement des moyens et études nécessaires à la mise en évidence d’éventuels dangers ou inconvénients.

Deuxièmement, l’information sur la présence d’une mine exploitée est une information neutre, qui ne saurait donner lieu à une interprétation sur les risques éventuels.

Des risques peuvent exister dans certaines circonstances, par exemple des risques de mouvement de terrain, des risques de remontée d’eau du fait de l’ennoyage des ouvrages miniers au terme de leur exploitation, des risques de remontée de gaz de mine,…, mais de tels risques peuvent également être totalement absents selon la profondeur des ouvrages miniers, les caractéristiques de l’exploitation, la nature des terrains géologiques compris entre la surface et les niveaux exploités : ainsi, la présence d’une mine sur le tréfonds du terrain n’est pas nécessairement à l’origine de dangers ou inconvénients spécifiques.

Seule l’information sur les risques, lorsqu’elle a été rendue disponible au terme d’études d’identification, de caractérisation et de délimitation des périmètres concernés, permet d’apporter une information technique argumentée sur les incidences pouvant résulter de la présence des ouvrages miniers sur le tréfonds du terrain.
Cette seconde distinction est essentielle et doit être parfaitement appréhendée par les professionnels de l’immobilier de manière à ne pas risquer d’affecter les biens immobiliers d’une dévaluation qui, en l’absence de risques avérés, serait injustifiée.