Fiche 2.3 : Les outils d’adaptation du logement dans le parc privé
L’essentiel
Objectif : Impulser une dynamique d’adaptation et de réhabilitation de l’habitat auprès des propriétaires du parc privé en les encourageant financièrement à réaliser des travaux d’adaptation et d’amélioration de leur logement.
Contexte : Deux outils opérationnels sont principalement mobilisés pour soutenir les travaux d’adaptation des logements et pour favoriser le maintien à domicile des personnes âgées : les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) et les Programmes d’Intérêt Général (PIG). Ces deux dispositifs permettent d’obtenir des subventions de l’ANAH pour les travaux d’amélioration de l’habitat au sens large et peuvent donc être mobilisés spécifiquement pour les travaux d’adaptation du logement. Les Caisses de retraite dispensent elles aussi des aides complémentaires aux aides de l’ANAH, ainsi que les Conseils départementaux.
- Qu’est-ce qu’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) et comment la mettre en œuvre ?
Une OPAH est un outil de réhabilitation du parc bâti mis en œuvre par une convention passée entre la commune ou l’EPCI compétent en matière d’habitat, l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) et l’Etat. Au sein du périmètre de l’OPAH, les subventions de l’ANAH pour l’ingénierie sont majorées et les aides de l’ANAH pour les travaux sont abondées par la collectivité, afin d’inciter les propriétaires privés à réaliser des travaux dans leurs logements et à créer une dynamique de réhabilitation et d’adaptation du logement sur le territoire. La convention est établie pour une durée de 3 ans, renouvelable pour 2 ans maximum. Elle précise le périmètre de l’opération, les objectifs en nombre de logements, les enveloppes réservées par chacun des financeurs et les conditions liées à l’attribution des aides, ainsi qu’un programme d’actions destiné à améliorer le cadre de vie (réhabilitation des espaces publics, réalisation d’équipements publics…) et à assurer la mixité sociale et fonctionnelle du quartier (intervention thématisée).
L’OPAH doit s’articuler avec les documents d’urbanisme existants, et peut être la déclinaison opérationnelle d’orientations inscrites dans le PLH. Par ailleurs les travaux d’adaptation du logement peuvent être couplés avec des travaux de réhabilitation énergétique afin d’améliorer le confort des personnes âgées et de lutter contre la précarité et la paupérisation.
- Etude pré-op. : environ 50 000€
Suivi-animation par prestataire externe : env. 30 000€/an
Financements
- ANAH finance 50% du montant de l’étude pré-op.
- ANAH finance 35 ou 50% du suivi-animation
Qui contacter ?
- DDT (service habitat)
Partenariats possibles
Conseils départementaux, EPCI, Etat, ANAH, opérateur spécialisé
Références législatives
- Code de la construction et de l’habitation, art. L303-1, art. R 327-1,
- Circulaire n° 2002-68/UHC/ IUH4/26 du 8 novembre 2002
- Qu’est-ce qu’un Programme d’intérêt Général (PIG) ? Comment le mettre en place ?
Un PIG est un programme d’actions visant à améliorer des ensembles d’immeubles ou de logements, approuvé par le préfet du département ou le délégataire. Sa réussite tient pour une grande part à la pertinence du partenariat entre la collectivité, l’Etat et l’ANAH ainsi qu’à l’ingénierie mobilisée. Les PIG peuvent porter sur une ou plusieurs thématiques, dont l’autonomie, et publics cibles. L’objectif d’un PIG est de promouvoir des actions d’intérêt général, afin de résoudre des problèmes particuliers dans l’habitat existant, ici, l’adaptation des logements à la perte d’autonomie des personnes âgées, et ce hors d’une logique de projet de quartier ou de développement territorial (intervention dans le diffus). Le PIG doit être en cohérence avec les documents de programmation existants : PLH, PDH et PDALHPD. Sa durée est libre, à la discrétion des autorités locales, compte tenu du contexte et des enjeux locaux mais limitée à 5 ans maximum. Un PIG peut être mis en œuvre à l’initiative d’une collectivité territoriale. Dans ce cas, un protocole d’accord formalisé avant la prise de l’arrêté préfectoral doit préciser : les objectifs quantitatifs et qualitatifs du programme, le plan d’actions, les engagements de la collectivité et de l’Etat, les modalités de pilotage, de suivi, d’animation et d’évaluation.
L’arrêté préfectoral de PIG doit expressément mentionner ce protocole d’accord. Les PIG « autonomie » peuvent permettre de financer spécifiquement des travaux d’adaptation du logement au vieillissement (ou au handicap) : installation de rampe d’accès, de douche et WC adaptés…
- Études pré-opérationnelles
Des études pré-opérationnelles sont généralement réalisées en amont des OPAH et PIG pour définir la stratégie d’intervention la plus adaptée. En intégrant un volet autonomie, elles sont essentielles pour repérer les besoins et permettre ensuite d’évaluer les objectifs et les moyens à mobiliser dans le cadre du volet autonomie d’un PIG ou d’une OPAH.
résumant les différences entre OPAH et PIG afin de savoir quel dispositif est le plus adapté pour votre territoire
- Aides des Caisses de retraite
Les Caisses de retraite peuvent financer des travaux d’adaptation légère du logement dans le parc privé mais aussi dans le parc public (aides techniques, réduction du reste à charge sur les travaux plus lourds d’adaptation, prise en charge de l’évaluation du besoin par l’opérateur habitat..
Ces aides viennent en complément aux aides de l’ANAH et des collectivités, avec un opérateur commun avec l’ANAH permettant de faciliter les démarches.
Point de vigilance
Il est souvent préférable de coupler les travaux ANAH « autonomie » avec des travaux de rénovation énergétique pour causes budgétaires : en effet, l’enveloppe dédiée aux travaux d’adaptation du logement pour propriétaire en perte d’autonomie est limitée et les demandes sur ce type de travaux ne peuvent donc pas être toutes satisfaites dans le Grand Est. De plus, les travaux de rénovation énergétique permettent d’améliorer le confort et de faire baisser les charges de la personne âgée. Cependant, le reste à charge sur ces travaux est alors généralement plus élevé et peut devenir un facteur bloquant.
Retours d’expérience
PIG "habitat adapté et autonomie" du département de la Haute-Marne
Maître d’Ouvrage de l’opération, le Conseil départemental de la Haute-Marne a contractualisé avec l’ANAH et l’Etat autour d’un financement total de 650 000 €. L’objectif est de traiter 150 logements de propriétaires modestes (au sens de l’ANAH, c’est-à-dire bénéficiant de ressources sous un plafond défini et mis à jour chaque année) de plus de 60 ans entre fin 2017 et fin 2019.
Les objectifs sont d’adapter les logements du parc privé au vieillissement. Un des enjeux, au-delà de l’adaptation du logement en elle-même est l’accompagnement global du bénéficiaire : celui-ci consiste en un conseil technique, une évaluation de l’autonomie, une aide à la constitution d’un projet global d’adaptation du logement et enfin un accompagnement lors de la demande de subventions.
De manière pratique, cela se traduira d’une part par le repérage des propriétaires occupants éligibles aux aides de l’ANAH et un ciblage des travaux les plus pertinents en termes de prévention de la perte d’autonomie concernant les personnes dont le niveau de dépendance d’autonomie est encore faible (GIR 5-6 ou non girées). Pour les personnes plus dépendantes (GIR 1 à 4), un accompagnement est proposé pour le choix des aides techniques les plus pertinentes, puis dans un second temps l’accompagnement perdurera lors de la phase d’achat, d’installation et de mise en pratique pour ainsi permettre une meilleure appropriation des outils choisis.
La convention vise à ce que les travaux puissent si possible prendre en compte en plus de la thématique autonomie celle de la précarité énergétique, d’autant plus que cela permet de débloquer des financements complémentaires de l’Etat au titre du programme Habiter Mieux.
Le dispositif concerne l’ensemble du territoire de la Haute-Marne qui n’est pas déjà couvert par un dispositif ANAH. Au total, le département compte 182 136 habitants dont 51 330 personnes de plus de 60 ans.