Fiche 2.4 : Les outils d’adaptation du logement dans le parc public

L’essentiel

Objectif  : Anticiper et accompagner l’adaptation des logements du parc public pour permettre aux seniors de choisir leurs parcours résidentiels. 

Contexte  : les bailleurs sociaux accueillent au sein de leur parc une population plus âgée que la moyenne nationale. La question du vieillissement se pose donc avec d’autant plus d’acuité pour ces acteurs. Dans ce contexte, le logement social occupe une place importante dans le maintien à domicile des personnes âgées aux revenus modestes et très modestes.

L’adaptation du parc social au vieillissement de la population peut s’articuler autour de plusieurs approches complémentaires :

• L’adaptation dans le diffus de logements en fonction des besoins des occupants ;
• La programmation de logements adaptés / adaptables dans les opérations de rénovation lourde ou dans les programmes neufs ;
• La programmation de projets innovants.

Face à une demande qui augmente, les bailleurs ont intégré cet enjeu dans leurs politiques patrimoniales et ont développé des stratégies d’intervention soit en régie, soit en s’appuyant sur une ingénierie externe. L’adaptation des logements se fait généralement à la demande des locataires ou de leurs aidants ou à l’occasion de travaux de réhabilitation. 

Certains bailleurs associent les locataires à la gestion du patrimoine pour les rendre acteurs de leurs parcours résidentiels.

De nombreuses collectivités se sont engagées avec les bailleurs dans des démarches partenariales pour favoriser une meilleure coordination des acteurs ou la mise en place de dispositifs de suivi ou de bourse aux logements.

Les CCAS peuvent passer des conventions de partenariat avec les bailleurs pour optimiser la remontée et le traitement des demandes. De manière plus stratégique, l’objectif d’adapter les logements pourrait aussi être intégré au sein des Conventions d’Utilité Sociale (CUS).

A noter que l’Article R*111-18 du CCH impose l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs et leurs abords pour toute construction nouvelle depuis 2006

Retours d’expérience

1 - Dispositif de mise en relation de l’offre et de la demande HandiLogis / SéniorLogis du CD 67

Plusieurs territoires du Grand Est ont mis en place un dispositif de mise en relation entre l’offre en logements adaptés et la demande de locataires en perte d’autonomie. Ces dispositifs étaient auparavant centrés sur les personnes en situation de handicap et s’élargissent aujourd’hui aux seniors en perte d’autonomie. Le Conseil Départemental du Bas-Rhin a ainsi renommé son dispositif HandiLogis / SéniorLogis (HandiLogis seulement auparavant) car celui-ci est de plus en plus utilisé pour loger des seniors en perte d’autonomie au fil du temps.

Par ailleurs, le CD 67 délivre des aides incitatives aux bailleurs sociaux du département si ceux-ci s’engagent à aller au-delà des normes de construction en matière d’accessibilité des logements. En échange de cette aide supplémentaire apportée sur fonds propres, les logements, dont l’accessibilité est améliorée, sont intégrés dans le dispositif HandiLogis/SéniorLogis pour une durée minimale (10 ans en général) définie dans les conventions d’objectifs et d’adaptation conclues entre les bailleurs et le Conseil départemental.

De plus, le contrôle de l’application des règlements en matière d’accessibilité des logements via le CEP-CICAT (Centre de Ressources, d’Information et de Conseil en Aides Techniques et Accessibilité) est renforcé dans le Bas-Rhin, avec une possibilité de bloquer le paiement du solde d’opération si un manque aux réglementations est observé.

2 - Logiciel D3A de repérage du degré d’accessibilité des logements

Le département du Bas-Rhin recense à l’aide du logiciel D3A le degré d’accessibilité des logements du parc public. Aujourd’hui, près de 11 000 logements sont recensés soit environ 15% des LLS du département. L’utilisation de ce logiciel pourrait par la suite être généralisée au niveau national.

3 - Un Repérage des besoins concerté entre bailleur social et CCAS : l’exemple de la commune d’Essey-lès-Nancy avec Meurthe-et-Moselle Habitat

Constatant un vieillissement de sa population, en particulier dans le parc public, une enquête a été conduite en 2014 auprès de locataires âgés de plus de 65 ans via un questionnaire. L’objectif était de connaître plus précisément leurs attentes, que ce soit en matière d’adaptation du logement, de qualité et d’accessibilité de l’environnement (présence de services accessibles à proximité, sécurité ou encore desserte en transports) et de lien social (services d’aide à domicile, lien établi avec différentes structures telles que la MDPH, le Conseil Départemental ou les caisses de retraite, les visites reçues par l’entourage, la participation à des activités sportives et culturelles…)

De façon complémentaire, des visites conjointes entre Meurthe-et-Moselle Habitat (MMH) et la ville ont été organisées au domicile des personnes enquêtées.

Des solutions ont pu être proposées pour répondre aux besoins des locataires. L’adaptation du logement a pu prendre la forme de réalisation de travaux d’adaptation facilités par la commission interne d’aménagement des logements de MMH, ou par une mutation vers un logement plus adapté.

Aussi, pour répondre de manière très concrète aux attentes issues de cette enquête, un programme va voir le jour à Essey-lès-Nancy. Cette résidence dédiée aux personnes âgées sera adossée aux services et permettra de mettre en place un accompagnement des résidents par un professionnel de la santé.