Décryptage de 5 cas de rénovation d’habitat collectif

La publication comporte une fiche de synthèse d’une vingtaine de pages et cinq fiches de cas. Elle est le fruit d’un travail partenarial entre la Dreal Grand Est, le Cerema, l’Architecte des bâtiments de France du Bas-Rhin (DRAC), l’association régionale des bailleurs sociaux alsaciens (AREAL), un spécialiste de la rénovation des copropriétés (SEM Oktave), et les services Habitat et Police du bâtiment de l’Eurométropole de Strasbourg.

Le décryptage a pris pour objet de réflexion des rénovations d’immeubles d’habitat collectif soumis à un avis de l’Architecte des bâtiments de France. Bien que limité à 5 cas, tous situés à Strasbourg, cet échantillon illustre bien les enjeux de la rénovation de ces ensembles bâtis que l’on peut retrouver dans tout le Grand Est. Ces projets de rénovations peuvent être démonstrateurs d’une transition à la fois énergétique, bas carbone, architecturale et patrimoniale.

Les cas analysés ont été retenus parmi les dossiers que les différents services instructeurs de l’État et des collectivités instruisent au quotidien, sans rechercher une exemplarité particulière. L’ambition était surtout d’analyser les processus de leur mise au point, pour comprendre ce qui fait frein à la performance énergétique, et inversement ce qui fait frein à la valorisation du patrimoine. L’objectif était de mieux comprendre les jeux d’acteurs autour de ces enjeux et d’en tirer des enseignements. Les cinq cas concernent ainsi des bâtiments de toutes les périodes constructives et aussi bien des logements gérés par des bailleurs sociaux que des copropriétés ou des immeubles privés offrant du logement locatif.

Les cas décryptés ont fait l’objet d’une collecte de documents techniques et d’interviews d’acteurs. Chaque fiche de cas présente le déroulement du projet, qui révèle la subtilité de certaines situations et des jeux d’acteurs qui en découlent. La confrontation des divers enjeux induit souvent des solutions de compromis. L’ensemble des enseignements figure dans la fiche de synthèse.

A titre d’exemple, pour les menuiseries extérieures, les projets décryptés nous enseignent que le choix de remplacer ou non les fenêtres lors de la rénovation du bâtiment n’est pas toujours évident à faire, selon le pour et le contre. Dans le cas de la rénovation de l’immeuble rue Leblois (fiche de cas n°2), les menuiseries d’origine en bois de 1932 avaient été remplacées en 1992 par des menuiseries en PVC. Lors de l’étude du projet, le bureau d’études a réalisé une simulation sur la base de leur état sanitaire qui a démontré que leur remplacement n’apporterait qu’un gain énergétique modeste. Les fenêtres ont donc été conservées, ponctuellement réparées et toutes les quincailleries remplacées. Cette décision est logique et offre l’avantage de limiter l’impact carbone du projet en s’abstenant de remplacer les fenêtres avant leur obsolescence complète. A contrario, elle ne fait que décaler un inéluctable remplacement qui, dans quelques années, occasionnera un nouveau dérangement pour les usagers, un surcoût, et nécessitera une intervention délicate sur les façades du projet désormais isolées par l’extérieur, car il faudra veiller à maintenir ou restituer la continuité de l’isolant au droit des fenêtres remplacées. D’autres réflexions sur ces remplacements de fenêtres sont à lire dans l’enseignement n°3 de la fiche de synthèse du décryptage.

L’ensemble des fiches du décryptage et des enseignements sont à découvrir en libre téléchargement ci-après.